경매로 부동산 취득하는 법

 

 

부동산 경매는 투자자에게 시세보다 저렴하게 부동산을 구할 수 있는 기회를 제공합니다. 하지만 경매에 참여하기 전에 알아야 할 사항이 많습니다. 그래서 경매로 부동산을 구매할 때 어떻게 하는지 간단하게 예를 들어 알려드리겠습니다.

경매로 부동산 구하기

 

1. 경매 정보 확인

경매에 참여하기 위해서는 먼저 정보들을 모아야 합니다. 해당 지역의 법원, 경매 사이트, 부동산 중개업체, 경매 전문업체를 통해 경매 일정과 물건 목록을 확인할 수 있습니다. 물건의 위치, 면적, 감정가 등을 파악해야 합니다.

1-1. 법원 경매 사이트 활용하기

법원에서는 경매 관련 정보를 제공하는 인터넷 사이트를 운영하고 있습니다. 이 사이트에서는 경매 물건의 목록, 경매 일정, 입찰 가격, 감정평가서 등 물건에 대한 정보를 확인할 수 있습니다.

예: 법원경매정보를 검색해서 '대한민국법원 법원경매정보' 사이트에 접속하면 현재 진행 중인 경매 물건을 검색할 수 있습니다. 부동산과 동산 모두 검색할 수 있고 원하는 물건의 상세 정보를 확인하여 관련 서류를 다운로드할 수 있습니다.

1-2. 부동산 경매 전문 사이트 이용하기

부동산 경매 전문 포털 사이트는 경매 물건에 대한 다양한 정보를 종합적으로 제공합니다. 여기서는 경매 물건의 시세 분석, 입찰가 예측, 경매 결과 등의 정보도 제공하므로 매우 유용합니다.

예: '경매마당', '마이옥션', 'e옥션'과 같은 전문 사이트에서 지역이나 물건에 대한 정보를 검색하면, 다양한 경매 물건의 정보를 구할 수 있습니다.

1-3. 부동산 경매 정보 책자 및 가이드라인

경매에 관한 책자나 가이드라인도 유용합니다. 이러한 자료들은 경매의 기본 개념, 절차, 주의사항 등을 상세히 설명합니다.

예: 온라인 서점이나 도서관에서 부동산 경매와 연관된 책을 찾아 경매에 대한 기초 지식을 쌓을 수 있습니다.

1-4. 경매 관련 세미나 및 교육 프로그램 참여

부동산 경매 관련 세미나나 온·오프라인 교육 프로그램에 참석하면 전문가들의 직접적인 조언을 받을 수 있습니다. 이러한 행사에서는 실제 경매 사례 스터디를 통해 정보와 전략을 배울 수 있습니다.

예: 지역 부동산 관련 협회나 학원, 경매사이트업체에서 주최하는 경매 세미나와 강좌에 참석하여, 다양한 사례와 정보를 접할 수 있습니다.

1-5. SNS 및 온라인 커뮤니티

부동산 경매에 관한 정보를 공유하는 카페와 같은 인터넷 커뮤니티와 소셜 미디어 단체 대화방에 들어가면, 다른 회원들과 다양한 정보를 즉각적으로 교류를 할 수 있습니다.

예: 카카오톡, 네이버카페, 밴드, 페이스북 등에서 "부동산 경매" 관련 단톡방에 가입하여, 다른 회원들과 경험을 공유하고 유용한 정보를 접할 수 있습니다.

1-6. 전문가 상담

경매 전문가에게 직접적이고 개별적인 조언을 받는 것도 좋은 방법입니다. 경험과 노하우를 통한 시장 동향, 물건의 가치 평가 등에서 이해도가 높기 때문에 많은 도움이 될 수 있습니다. 단 비용이 발생하고 진짜 전문가인지 구분하는 것이 쉽지 않다는 단점도 있습니다.

예: 지역 부동산 중개업소나 경매 전문 컨설턴트와 상담하여 구체적인 물건에 대한 조언을 받을 수 있습니다.

시대가 발전하여 이렇게 다양한 방법으로 손쉽게 정보를 얻을 수 있게 되었지만 항상 투자는 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.

2. 현장 방문 확인

경매에 나온 부동산은 가능하면 현장에 직접 가서 상태를 확인하는 것이 좋습니다. 물건의 내·외부 상태, 주변 환경, 교통 편의성, 현장에서 오는 느낌 등을 직접 보고 판단할 수 있습니다. 사진이나 설명하는 글만으로는 확인하기 어려운 부분이 많기 때문입니다.

부동산 경매에서 현장 확인은 매우 중요합니다. 직접 물건을 확인함으로써 실제 상태와 주변 환경을 파악할 수 있기 때문입니다.

다음은 경매 현장에서 반드시 확인해야 할 사항들입니다.

2-1. 건물의 내·외관 및 구조

예: 건물의 내·외관을 살펴보고 벽면 균열상태, 지붕의 상태, 창문, 도색이나 기타 문제점 등을 확인합니다. 내부를 확인할 수 없다면 외부를 꼼꼼하게 봅니다. 외부에서 볼 수 있는 문제들은 내부에도 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.

2-2. 주위 환경 및 인프라

예: 교통 편의성, 학교, 상업시설, 병의원 등의 인프라를 살펴봐야합니다. 예를 들어 역세권과 좋은 환경은 당연히 입지 가치를 높이고 부동산의 가치를 높이게 됩니다.

2-3. 내부 상태 점검

예: 경매 물건에 들어가서 내부 상태를 볼 수 있다면 최고입니다. 사실 내부를 보기는 쉽지 않습니다. 가능하다면 벽, 바닥, 천장, 전기 및 수도배관 상태를 살펴보고 누수나 곰팡이가 있는지 확인합니다. 그리고 가능하다면 임대인이 설치한 냉장고, 세탁기, 에어컨, TV 등의 가전제품의 작동 여부를 확인합니다. 고장 시 추가 비용을 발생시킬 수 있기 때문입니다. 또한 층간소음 문제와 같은 부수적인 것도 확인 가능하다면 해야 합니다.

2-4. 전망 및 채광

예: 창문 위치를 확인하고 채광 상태와 전망을 살펴봅니다. 일조침해가 없는지 해가 잘 드는지, 전망은 괜찮은지가 거주하는 사람에게 중요한 부분입니다.

2-5. 소음 및 환경

예: 주변 소음 수준을 확인합니다. 도로와의 이격거리, 주변 상업시설의 위치 등을 고려하여 소음수준을 판단할 수 있으며 소음이 심한 곳은 창호 교체와 같은 추가 비용이 발생할 수 있으므로 이를 고려해야 합니다.

2-6. 주차 공간

예: 주차 공간이 있는지, 공간이 충분한지 확인합니다. 특히 아파트나 다세대 주택의 경우, 주차 공간 부족으로 문제가 되는 경우가 많기 때문에 중요한 요소가 될 수 있습니다.

2-7. 기타 법적 문제 확인

예: 가능하다면 현장에서 임대차 계약서나 법적 분쟁 관련 서류가 있는지 확인합니다. 예를 들면 세입자가 거주 중인 경우 계약 기간이나 조건을 체크해야 합니다. 그리고 사용승인은 제대로 됐는지 불법으로 증축을 하지 않았는지 등을 확인합니다.

현장 방문은 경매 물건의 실가치를 판단하기 위해 다양한 부분을 확인하는 중요한 과정입니다.

3. 감정가 및 입찰가 설정

감정가는 경매의 시작가로 보통 시세에 비해 낮게 평가되어 책정됩니다. 그러나 감정가가 너무 낮으면 경쟁률이 높아지므로 적절한 입찰가를 설정해야 합니다. 본인의 예산범위와 목표를 고려해 전략적으로 판단해야 합니다.

4. 입찰 및 낙찰

경매 당일 입찰자는 자신이 설정한 가격 이상으로 입찰을 해야 합니다. 경쟁자가 있을 경우, 가격이 상승할 수 있다는 것도 생각해야 하므로 침착하게 판단하고 입찰해야 합니다. 경매가 종료되고 낙찰이 되면 계약서를 작성하고 보증금(입찰가의 10%)을 납입합니다.

이후 금융기관에 대출 조건 등을 알아보고 잔금기일이 되면 잔금을 납부해야 합니다. 잔금이 납부되면 소유권 이전을 위한 취득세 납부와 등기를 통해 완전한 자신의 부동산을 취득하게 됩니다.

부동산 경매는 높은 수익을 발생시킬 수 있지만 리스크도 존재합니다. 그러므로 초보자는 특히 더 철저한 준비와 연구가 필요하며 전문가의 도움을 받는 것도 좋습니다.