부동산 투자와 수익률

1. 부동산 투자란 무엇인가?

 

부동산 투자와 수익률

 

1-1. 부동산 투자의 의의

 

투자란 간단하게 어떤 투입(INPUT)을 하여 어떤 산출물(OUTPUT)을 만드는 것으로 부동산 투자는 부동산에 자금을 투입하여 일정 수익을 만들어 내는 것으로 볼 수 있습니다.

 

이는 현재의 확실하고 확정된 금전적 대가를 투입하여 미래의 확정되지 않은 수익을 얻기 위한 노력이라 할 수 있습니다.

 

 

1-2. 부동산 투자의 목적

 

부동산 투자의 목적은 단순합니다. 바로 수익창출입니다. 더 나아가면 수익극대화가 목표이자 목적이 됩니다.

 

또한 최소의 투입으로 최대의 효과를 올리려는데 목적이 있고 당연히 투자에 대한 리스크도 존재합니다.

 

 

1-3. 투자와 투기의 구분

 

1-3-1. 투자와 투기

 

투자와 투기의 구분을 문장로 구분하는 것은 어느 정도 가능하나 실제로 벌어진 행위에 대해서는 구분할 수가 없습니다.

 

기준이 아주 주관적이기 때문입니다. 어느 정도의 금액을 투입해서 어느 정도의 수익을 내면 투자인지 또는 투기인지에 대한 명확한 기준이 없기 때문입니다.

 

결국 내가 하면 투자고 남이 하면 투기가 되기 때문입니다. 내가 100배를 벌면 투자고 남은 10배만 벌어도 투기로 보이기 때문에 현실적으로 구분하기는 힘듭니다.

 

그럼에도 투자와 투기를 정의해보자면

 

▶투자는 정당한 기대이익을 위하여 금전적 대가를 투입하는 것으로 관리와 이용측면의 노력을 기울이는 것입니다.

 

▶투기는 단기간의 시세차익만을 목적으로 금전적 대가를 투입하는 것으로 관리나 이용측면을 고려하지 않습니다.

 

1-3-2. 투기 발생 원인과 대책

 

부동산 투기가 발생하는 원인은 개발호재, 개발가능성으로 인한 시세차익을 얻고자 하는 수요 때문입니다.

 

또한 부동산 시장의 과열로 인한 초과수요 발생 등 주로 수요적인 측면 때문에 발생하게 됩니다.

 

투기가 만연하게 되면 근로자의 근로의욕이 떨어지고 실수요자들의 구매가 힘들어지게 되고 자금이 부동산에 쏠리면서 생산과 투자에 쓸 자금이 줄어들게 됩니다.

 

이러한 부작용 때문에 대책이 필요하게 됩니다.

 

주요 대책은 조세와 정부의 직접적인 규제가 있습니다.

 

보유세(재산세, 종합부동산세)와 거래세(취득세, 양도소득세)를 늘리고 토리거래허가제, 투기과열지구와 투기지역 같은 거래 억제책, 개발이익환수 등 시장을 억제시키는 방법이 있습니다.

 

1-4. 부동산 투자의 장단점

 

1-4-1. 부동산 투자의 장점

 

부동산 투자의 최대 장점은 운용에 대한 수익과 자본에 대한 수익이 발생하는 것입니다.

 

운용수익이란 부동산을 임대해주고 받는 월세 등의 수익을 말하고 자본수익이란 일정 기간동안 부동산을 보유하다가 매각하면 시간에 지나면서 자연스럽게 가치가 상승하게 되는데 그 매매차익을 의미합니다.

 

또 다른 장점은 부동산을 담보로 차입하여 필요한 자금으로 사용할 수 있는 것입니다. 부동산은 자산으로서의 가치가 크고 확실하므로 대출이 용이하기 때문입니다.

 

 

1-4-2. 부동산 투자의 단점

 

부동산 투자의 최대 단점은 환금성이 떨어진다는 것입니다. 팔고 싶다고 바로 팔아서 현금을 만들 수가 없다는 뜻입니다.

 

비교하자면 주식은 마음만 먹으면 바로 팔고 2~3일 내에 현금으로 만들 수가 있습니다. 하지만 부동산은 금액단위도 크고 매수하려는 사람도 신중하게 검토하고 구매하기 때문에 매매가 성사되기 위해서는 많은 시간이 소요됩니다.

 

또한 세금과 각종 수수료 등 거래와 보유에 대한 부담이 있는 것도 단점입니다.

 

 

2. 부동산 투자 수익률

 

2-1. 부동산 투자수익률이란?

 

수익률은 어떤 투자에 대한 대가의 비율을 말합니다.  '투자수익률=수익/원금' 으로 이해하시면 됩니다.

 

그러므로 부동산 투자수익률은 부동산에 투입된 비용과 부동산으로 창출된 수익의 비율로 볼 수 있습니다.

 

2-2.  수익률의 종류

 

2-2-1. 요구수익률(필수수익률, 최저수익률) 

 

요구수익률은 어떤 투자에 대한 기회비용으로 투자자가 최소한으로 요구하는 수익률을 말합니다.

 

간단하게 예를 들면 은행에 예금만 해도 3%의 이자가 발생한다고 해보겠습니다. 그러면 부동산 투자를 하려면 시간적 금전적 투입을 해야하는데 당연히 요구수익률은 3% 이상이 될 것입니다.

 

그런 의미에서 투자자가 원하는 최소한의 수익률을 의마한다 할 수 있습니다.

 

2-2-2. 기대수익률(예상수익률)

 

기대수익률은 어떤 투자에 대한 예상수익률을 말합니다. 기대수익률은 실제수익률이 아니면 사전적으로 예상하는 수익률입니다.

 

그러므로 사전수익률이며 내부수익률이라고도 합니다.

 

 

2-2-3. 요구수익률과 기대수익률의 관계

 

▶'요구수익률>기대수익률' 인 경우

 

요구수익률이 기대수익률 보다 큰 경우에는 위험을 부담하면서 투자할 필요가 없는 경우입니다. 단순하게 생각하면 은행이자율이 더 큰 경우이므로 안전하게 은행에 예금을 하는 것이 이득이기 때문입니다.

 

이런 경우는 당연히 투자가 줄고 부동산 수요가 줄어들게 됩니다. 수요의 감소는 부동산 가치의 하락으로 이어지고 부동산 가치의 하락은 오히려 기대수익률을 다시 상승시키며 균형을 맞추게 됩니다.

 

▶'요구수익률<기대수익률' 인 경우

 

요구수익률이 기대수익률 보다 작은 경우에는 위험을 부담할 이유가 생기게 됩니다. 투자로 인해 더 큰 수익을 낼수 있기 때무입니다.

 

이렇게 되면 투자가 늘어나게 되고 부동산 수요가 증가하게 됩니다. 수요의 증가는 부동산 가격을 올리게 되고 부동산 가격상승은 기대수익률 하락시키며 균형을 맞추게 됩니다.

 

 

다음에는 화폐의 시간가치에 대해 알아보도록 하겠습니다.