부동산 투자분석기법

부동산 투자분석을 위해 많이 사용하는 방법 몇 가지를 소개하도록 하겠습니다.

 

 

1. 순현재가치법(Net Present Value, NPV법)

 

1-1. 개념

 

부동산 투자분석시 내부수익율법과 더불어 가장 많이 사용하는 방법 중의 하나입니다.

 

순현가법이라고도 하며 순현가는 장래 발생할 수익의 현재가치 총액에서 비용의 현재가치 총액을 뺀 금액을 의미합니다.

 

미래에 발생할 세후 수익의 현재가치 합계와 지출된 비용의 현재가치 합을 비교하는 것을 말합니다.

 

 

1-2. 내용

 

순현재가치법의 내용은 단순합니다. 특정 투자안이 발생시키는 현금유입과 투자를 위해 지출된 비용을 비교하는 것으로 이름처럼 현재가치로 바꾸어 주면 됩니다.

 

수익은 주기적으로 발생해도 좋고 비주기적이어도 상관없습니다. 최소한의 수익률인 요구수익률로 할인하여 현재가치로 만들어 줍니다.

 

부동산에 투자하는 경우 수익부분은 부동산 운용을 통한 임대수익이 있을 것이고, 나중에 매각할 때 받는 매각대금(지분복귀액)이 수익이라 할 수 있습니다.

 

그리고 비용은 부동산을 매입할 때 들어가는 비용과 유지 보수를 위한 비용이 있을 것입니다.

 

결국   순현가(NPV) = 부동산 보유기간 동안 발생하는 세후현금유입액의 현가 + 부동산 보유기간 종료시 처분으로 인한 세후지분복귀액의 현가 - 지분투자액  으로 요약할 수 있습니다.

 

순현가법은 각각의 투자안을 개별적으로 평가할 수 있고 그 결과를 합하여(가치가산) 평가할 수 있습니다. 그리고 가치를 합하여 최고의 수익(부의 극대화)을 만들 수 있도록 분석할 수 있는 특징이 있습니다. 

 

1-3. 부동산투자 의사결정

 

 NPV법에서 투자를 위해서는 당연히 수익이 비용보다 커야되므로 'NPV>0' 인 투자안을 선택해야 합니다. 

 

여러 투자안 중 하나만 선택해야 한다면 NVP 값이 가장 큰 투자안을 선택하는 것이 합리적이라 할 수 있습니다.

 

할인율은 요구수익률을 적용하는 것이 일반적이나 투자자에 따라서 할인율이 달라질 수도 있습니다.

 

 

2. 내부수익률법(Internal rate of return, IRR법)

 

2-1. 개념

 

내부수익률이란 일종의 기대수익률로 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 같게 만드는 할인율을 의미합니다.

 

쉽게 말해 내부수익률법은 NPV를 '0' 으로 만드는 할인율을 의미합니다.

 

2-2. 내용

 

내부수익률도 화폐의 시간가치를 고려하여 부동산투자분석을 하는 방법으로 아래 공식의 i 가 내부수익률이 됩니다.

 

 

CF는 Cash-Flow 를 말하며 발생할 수익을 발생할 기간에 맞게 할인하여 수익의 현재가치를 구하게 됩니다. 그렇게 구해진 수익의 현재가치와 비용의 현재가치를 같게 만들어주는 할인율리 내부수익률 입니다.

 

내부수익률법도 부동산 투자분석에 유용한 기법이지만 몇 가지 단점이 있습니다.

 

순현가법은 요구수익률로 재투자된다고 가정하나 내부수익률은 기대수익률로 재투자한다는 가정합니다. 현실적으로 요구수익률을 적용하는 것이 더 합리적이라 할 수 있습니다.

 

또한 내부수익률은 하나의 투자안이지만 현금흐름이 심하게 들쭉날쭉하는 경우 둘 이상의 내부수익률이 도출될 수도 있습니다.

 

그리고 순현가법은 NPV가 큰 투자안을 선별하여 투자에 대한 부의 극대화를 도모할 수 있으나 내부수익률법은 내부수익률이 크다고 해서 실제 수익도 큰 것이 아니라는 단점이 있습니다.

 

2-3. 부동산투자 의사결정

 

내부수익률법으로 투자에 대한 의사결정을 할 경우에는 '내부수익률>요구수익률' 인 투자안을 선택하게 됩니다.

 

부동산투자로 인해 발생되는 수익률이 은행이자율이라 볼 수 있는 요구수익률 보다는 커야 투자가 이루어지게 됩니다.

 

단, 앞서 언급한 내부수익률의 단점에서 내부수익률이 크다고 해서 수익까지 큰 것은 아닙니다.

 

예를 들어 1억원의 투자금이 있는 상황에서 1억을 투자해서 1년 뒤에 1억500만원을 받게 되는 투자안(A)과 1,000만원을 투자해서 1년뒤에 1,100만원 받게 되는 투자안(B)이 있다고 가정해보겠습니다.

 

내부수익률만 본다면 분명 투자안 B가 10%의 수익률을 보여주니 5%의 수익률을 보여주는 투자안 A보다 우수한 투자라 할 수 있겠지만 현실적으로 1억이 있다면 대부분의 사람들은 투자안 A를 선택할 것입니다. 

 

이렇듯 내부수익률법은 투자금이 유사할 때 투자안을 비교하고 선택하는데 효과적이라 할 수 있습니다.

 

 

3. 수익성지수법(Profitability Index, PI법)

 

3-1. 개념

 

수익성지수란 현금유입의 현재가치합계를 현금유출의 현재가치합계로 나눈 지수를 의미합니다.

 

단어가 어렵게 느껴질 수 있지만 NPV를 이해하면 너무 당연한 이야기라 쉽게 이해가 될 것입니다.

 

3-2. 내용

 

기본적인 내용은 NPV법에서의 개념인 수익의 현가합을 비용의 현가합으로 나누어 구하게 됩니다. 

 

 

 

3-3. 부동산투자 의사결정

 

PI법에서의 투자의사 결정은 PI지수가 1 이상이 되어야 합니다. 1보다 작으면 현금 유출이 더 크다는 의미이므로 투자안은 당연히 기각될 것입니다.

 

 

 

4. 회수기간법

회수기간법은 말 그대로 투자한 비용을 회수하는 기간이 얼마인지를 판단하는 방법입니다. 화폐의 시간가치를 고려하지 않기 때문에 아주 간단하다는 장점이 있습니다.

 

목표로 하는 회수기간이 있을 것이고 그 기간보다 짧은 기간 내에 회수가 가능하다면 적합한 투자안이 되는 것입니다.

 

단, 회수기간 이후에  큰 현금유입이 있을 경우 이를 반영하지 못하는 단점이 있습니다. 

 

예를 들어 4년을 목표로 100만원을 투자한다고 가정했을 경우

A투자안은 25, 25, 25, 25, 25만원.... 현금 흐름이 발생하고

B투자안은 10, 20, 30, 40, 50만원.... 현금 흐름이 발생한다고하면 A,B 모두 4년 적합한 투자안입니다.

 

하지만 A를 선택해버리면 더 큰 돈을 벌 수 있는 기회를 잃게 되는 결과가 발생합니다. 그러므로 회수기간 이후의 현금흐름까지 모두 고려해야 할 것입니다.