부동산 저당의 유동화

1. 저당 유동화의 의미와 기능

 

 

1-1. 부동산 저당 유동화의 의미

 

부동산 저당이란 부동산을 담보로 해서 필요한 금전을 융통시키는 것을 의미합니다.

 

 

모지기(mortgage) 즉, 저당의 어원에 대해서는 mort(죽음) +  gage(담보) 를 합성시켜 죽은 재산을 의미한다는 설이 있고, 죽을 때까지 빚을 갚아야 한다는 뜻이라는 설도 있으나 전자가 더 맞지않나 생각됩니다.

 

이유는 부동산에 대한 빚을 갚으면 채무가 사라지고 부동산 담보도 사라지기 때문입니다. 아무튼 저당을 잡게 되면 아주 장기간 담보로 제공한 부동산 자산이 묶여버리는 것은 부정할 수 없습니다.

 

그래서 유동화가 필요하게 된 것입니다. 유동화란 유동성이 낮거나 없는 것을 유동성이 있도록 해준다는 의미인데 부동산, 채권, 유가증권 등을 증권화해서 유동성을 높여주는 것을 말합니다.

 

참고로 유동성을 쉽게 말하면 어떤 재산을 얼마나 쉽게 사고 팔고 할 수 있는지를 나타내는 순준이라 생각하면 될 것같습니다. 

 

어쨌든 부동산의 저당권을 하나의 상품으로 만들어 유통시킬 수 있도록 하면 저당의 유동화라 할 수 있고, 이는 일종의 신용창조로 부동산 경제의 규모를 키우고 부동산 금융의 고도화, 선진화하는 수단이라 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

1-2. 부동산 저당 유동화의 기능

 

▶저당 유동화는 대출기관의 입장에서 보다 적은 제원으로 보다 많은 차입자에게 자금을 공급할 수 있습니다. 대출해주고 그 저당채권을 팔아서 다시 제원을 마련하고 다시 다른 차입자에게 대출을 해줄 수 있기 때문입니다.

 

▶투자자 입장에서는 투자에대한 포트폴리오를 다양화 할 수 있습니다. 안전한 투자, 고수익 투자 등 필요한 투자를 할 수 있습니다.

 

▶앞서 말한 부동산 시장으로 자금이 흘러들게 하여 부동산 시장을 더 키우고 부동산 금융을 발전시킬 수 있습니다.

 

 

 

2. 자산유동화 증권(Asset Backed Securities, ABS)

 

2-1. 자산유동화 증권이란?

 

자산유동화증권은 자산담보부증권이라고도 하며 은행과 기업이 보유하고 있는 대출채권, 부동산저당채권, 매출채권 등 각종 채권을 유동화자산으로 집합시켜 이를 기초로 증권을 발행한 것을 말합니다.

 

유동화자산으로 부터 발생하는 현금흐름으로 원리금을 상환하게 됩니다.

 

2-2. 자산유동화증권의 효과

 

자산유동화증권의 발행의 효과는 발행자와 투자자의 입장에서 살펴보면....

 

우선 발행자는 자금조달을 용이하게 하여 신용도와 재무상태 개선이 가능합니다. 자산을 담보로 제공하므로 낮은 금리로 자금조달이 가능하여 투자저변을 확대시킬 수 있습니다.

 

투자자의 입장에서는 자산이 담보가 되기 때문에 투자위험 대비 수익률이 상대적으로 높으며 새로운 금융상품에 투자할 수 있는 기회가 됩니다.

 

 

2-3. 부동산개발사업 자산유동화증권(PF ABS)

 

부동산개발사업 자산유동화증권은 부동산개발사업에서 발생하는 수익을 기초자산으로 하여 발행되는 자산유동화증권입니다.

 

대주라고 불리는 금융기관이 부동산개발사업에 대출을 해주고 이 대출채권을 유동화전문회사에 매각하여 증권을 발행하게 됩니다.

 

 

3. 주택저당증권(Mortgage Backed Securities, MBS)

 

3-1. 주택저당증권이란?

 

주택저당증권이란 대출기관, 기관투자자 등이 설정하거나 매입한 저당을 담보로 하여 발행하는 증권을 말합니다.

 

3-2. 주택저당증권의 종류

 

3-2-1. 지분형 주택저당증권(MBS-MPTS, Mortgage Pass-Through Securities)

 

지분형 주택저당증권은 원리금수취권인 지분권과 저당대출의 소유권인 저당권을 투자자에게 모두 매각하는 것을 말합니다.

 

▶주요 특징은 다음과 같습니다.

①지분권과 저당권을 모두 투자자에게 이전됩니다.

②투자자가 ①로 인해 조기상환위험과 이자율위험을 부담하게 됩니다.

③주택저당채권의 총액과 MPTS 발행액이 같습니다.

 

3-2-2. 채권형 주택저당증권(MBS-MBB, Mortgage Backed Bond)

 

채권형 주택저당증권은 지분권과 저당권을 발행기관이 가지고, 저당대출을 담보로 채권을 발행하여 자금을 조달하는 방식입니다.

 

▶주요 특징은 다음과 같습니다.

①이자율위험과 조기상환위험을 발행자가 부담합니다.

②MPTS가 대출원리금을 매달 받는 것과 대비해 MBB는 통상 6개월 단위로 지급하므로 대출자와 저당투자자와 투자자 사이의 현금흐름이 일치하지 않습니다.

③차입자가 조기상환한다고 해도 MBB를 사전에 변제하지 않는다는 콜방어가 가능합니다. 

④발행기관의 신용으로 채권을 발행하므로 위험이 높아지게 되므로 투자의 안전성을 높이기 위해 초과담보를 확보해야하며 이로 인해 MBB발행액은 저당대출액 보다 적어지게 됩니다.

 

3-2-3. 저당대출자동이체채권(MBTB, Mortgage Pay-Through Bond)

 

MPTB는 지분권은 투자자가 가지고 저당권은 발행기관이 같은 혼합형 방식입니다.

 

▶주요 특징은 다음과 같습니다.

①MPTS와 MBB의 혼합된 형태입니다.

②혼합된 형태이므로 수익률은 MPTS 보다 작고 MBB보다는 높습니다.

③원리금수취권이 지분권을 투자자가 가지므로 조기상환에 대한 위험을 투자자가 부담합니다.

 

3-2-4. 다계층증권(CMO, Collateralized  Mortgage Obligation)

 

저당채권의 집합을 담보로 발행된 다계층 채권을 말합니다. 쉽게 말해서 하나의 상품에서 이자율과 만기가 다양한 채권을 발행하는 것을 말합니다.

 

▶주요 특징은 다음과 같습니다.

 

①MPTS와 MBB의 특징을 가지고 있습니다.

②조기상환의 위험을 저당권자가 부담합니다.

③만기와 이자율이 다르며 트렌치라 불리는 다양한 계층에 따라 수익률이 달라집니다.

③트렌치별로 조건을 상이하게 하여 콜방어가 가능합니다.

 

요약하면 다음 표와 같습니다.

 

 

구 분	MPTS	MBB	MPTB	CMO
유 형	증권	채권	채권	채권
트렌치 개수	1	1	1	복수
지분권(원리금수취권)	투자자	발행기관	투자자	투자자
저당권(저당소유자)	투자자	발행기관	발행기관	발행기관
조기상환위험부담	투자자	발행기관	투자자	투자자
초과담보	없음	큼	작음	작음
콜방어	불가	가능	가능	가능
존속기간	단기	장기	보통	보통