부동산 개발의 자금조달방식(PF, 프로젝트 파이낸싱)

부동산 개발을 위한 자금조달 방식 중 가장 대표적인 것이 소위 PF라 불리는 프로젝트 파이낸싱입니다.

 

 

 

1. Project Financing(PF, 프로젝트 파이낸싱)의 개념

 

프로젝트 파이낸싱(PF)은 특정한 프로젝트의 수익성(CF 현금흐름)만을 기반으로 하여 자금을 조달하는 자금조달 기법입니다.

 

담보와 신용으로 대출하는 일반적인 방식이 아니며, 프로젝트 파이낸싱에서는 프로젝트 자체가 발생시킬 현금흐름을 대출상환능력으로 판단하여 대출하게 됩니다.

 

즉, 프로젝트의 사실상의 소유주인 사업주의 자산과 부채, 신용도와는 별개로 프로젝트에 대한 투자를 위한 금융을 의미합니다.

 

 

2. 프로젝트 파이낸싱의 구조

 

프로젝트 파이낸싱의 구조는 다음과 같습니다.

 

프로젝트 파이낸싱 구조

 

 

2-1. PFV(Project Financing Vehicle)

 

PFV는 대규모 자금과 기간이 소요되는 사업을 위하여 설립하는 서류상 회사 즉, 페이퍼컴퍼니입니다.

 

사업주의 회사와 별도로 다른 임의의 회사를 만들어서 오직 그 프로젝트만을 위하여 설립되는 회사입니다.

 

왜 PFV를 설립하는가에 대한 의문이 생길 수 있습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

 

①사업주와 별개의 회사이므로 사업주에게 어떠한 금전적이거나 경제적인 문제가 생겨도 해당 프로젝트에 영향을 주지 않습니다.

 

②다양한 전문 기관(금융사, 시공사, 전문투자기관 등)이 참여하여 공신력이 올라가며 그로 인해 투자자 모집이 유리합니다.

 

③프로젝트가 끝나고 정산하고 깔끔하게 해산하기 쉽습니다.

 

이런 이유로 프로젝트 파이낸싱이 부동산금융에서 중요한 금융기법으로 자리매김하게 됩니다.

 

2-2. 자본출자자(자기자본, 타인자본)

 

프로젝트를 진행하기 위해서는 자금. 즉, 돈이 있어야 합니다. 자본은 사업주, 금융기관, 시공사, 기타 투자자 등이 투자한 자기자본과 금융기관에서 차입한 타인자본이 있습니다.

 

자본출자자들은 수익을 어떻게 나눌지 서로 협의하여 결정하고 출자하게 됩니다.

 

2-3. 자산관리회사(AMC)

 

PF사업의 자산을 관리하고 운영합니다. 또한 비용과 리스크를 관리합니다.

 

PFV에서 프로젝트가 원활하게 진행될 수 있도록 실질적인 모든 업무를 한다고 보면 됩니다.  

 

2-4. 자금관리회사

 

일종의 에스크로 업무를 하는 회사로 주로 신탁사에서 수행하게 됩니다.

 

PF사업을 진행하면서 발생하게 되는 수익금을 PFV가 직접 관리하게 된다면 나쁜 마음을 먹은 사람이 소위 말하는 먹튀를 하면 방법이 없기 때문에 믿을 수 있는 기관이 자금을 관리하는 것입니다.

 

 

3. 프로젝트 파이낸싱의 특징

 

3-1. 대규모 개발사업에 적합

 

PF는 보통 대규모 자금이 투입되고 장기간의 공사가 필요한 대형 프로젝트에 적합한 자금조달 수단입니다. 이유는 간단합니다. 소규모 개발은 수익이 적기 때문에 나누면 각각의 투자자가 가져갈 수 있는 수익금이 적기 때문입니다.

 

3-2. 사업의 독립성

 

PF는 사업주체와 법적으로 분리된 독립된 기업에 의해 수행됩니다. 그러므로 앞서 언급한 사업주체의 리스크가 PF사업에 영향을 주지 않습니다. 

 

이는 사업주의 채무를 해당 프로젝트가 책임질 필요가 없다는 뜻이며 이를 비소구라 합니다.

 

오직 해당 프로젝트의 자산과 산출결과물만 시장가치로 하여 대출이 이루어지고 해당 프로젝트는 사업주와 경제적인 독립체가 되는 것입니다.

 

3-3. 부외적 금융(Off-balance sheet financing)

 

부외 금융은 재무제표상 드러나지 않음을 의미하고 이는 사업주가 운영하고 있는 기존 회사에 영향을 주지 않음을 의미합니다.

 

PF의 대출이 사업주체의 채무로 인식된다면 사업주체는 엄청난 대출을 껴안는 것이기 때문에 기존 회사의 운영에 어려움이 있을 수 있습니다.

 

그러므로 부외금융의 성격을 가지므로 사업주체의 신용에 영향을 주지 않게 됩니다.

 

3-4. 위험의 분산

 

PF는 사업주체가 상환에 대한 보증을 하지 않기 때문에 상환에 대한 위험이 매우 높습니다. 

 

그러므로 보통 신용도가 높은 이해관계자들이 계약을 통해 프로젝트를 진행하게 됩니다.

 

자금을 빌려주는 대주와 시공을 책임지는 시공사와 기타 투자자들(기관, 정부 등)가 일정부분의 책임을 떠안게 되므로 전체적으로는 사업위험이 분산되는 것입니다.

 

 

4. 프로젝트 파이낸싱의 장단점

 

4-1. PF의 장점

 

▶비소구, 부외금융으로 인해 사업주는 신용의 영향이 없으므로 기존 사업을 영위할 수 있습니다. 그리고 금융기관의 입장에서는 사업주가 파산을 하더라도 프로젝트의 영향이 없으므로 정상적인 수익을 기대할 수 있습니다.

 

▶사업주의 입장에서는 신용이 그리 높지 않아도 프로젝트의 사업성만 있다면 비교적 낮은 금리로 자금조달이 가능하고, 금융기관은 일반대출보다 위험이 높지만 대신 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

 

▶PF의 특징인 위험분담으로 인해 이해관계자들의 위험이 감소하게 됩니다. 이는 프로젝트가 성공하지 못해도 각각의 이해관계자들의 비용 부담이 제한적이라는 의미입니다.

 

 

4-2. PF의 단점

 

▶일반적인 자금조달에 비해 많은 비용이 소요됩니다. 이유는 추진과정이 복잡하며 많은 이해관계자가 있기 때문입니다.

 

간단히 예를 들면 어떤 절차를 진행하기 위한 각각의 이해관계인들이 서로 검토하는 과정을 거치면서 비용을 중복해서 쓰거나 불필요한 곳에 투입되기 때문입니다.

 

리스크 관리차원에서는 적합하지만 비용측면에서는 아주 비효율적일 수 있습니다.

 

▶앞서 언급한 추진과정의 복잡성과 많은 이해관계자들로 인해 의사결정이 지연될 수 있습니다. 의사결정이 지연되면 뒤의 절차까지 모두 지연되므로 사업지연 리스크가 발생하게 됩니다.

 

PF사업에서는 시간이 돈이기 때문에 시간이 지연될수록 이자부담이 늘어나게 되고 결국 수익이 감소할 수 밖에 없습니다.