부동산 간접투자(부동산리츠, 부동산펀드)

부동산 투자는 본인이 직접 투자하는 방법도 있고, 간접적으로 투자하는 방법도 있습니다. 간접투자의 대표적인 예가 부동산리츠나 부동산펀드를 이용하는 방법입니다.

 

 

 

1. 부동산투자신탁(리츠, REITs)

 

 

1-1. 부동산 리츠란?

 

리츠(REITs)는 Real Estate Investment Trusts 를 줄인 말로 부동산투자신탁을 의미합니다. 

 

부동산투자회사에 자금을 투자하면 회사의 전문가들이 부동산에 투자하거나 부동산 채권, 부동산 개발사업에 대한 대출 등을 통해 수익을 창출하고 창출된 수익을 다시 투자자에게 배분해주는 회사라 보시면 됩니다.

 

주식발행 형태로 자금을 모아 부동산 등에 투자하고 발생한 수익을 다시 배분하는 부동산 뮤추얼펀드라 할 수 있습니다.

 

부동산투자회사법의 적용을 받으며 실제 부동산투자회사법에서는 리츠라는 용어를 사용하지 않고 '부동산투자회사' 라는 용어를 사용합니다.

 

 

국가법령센터 부동산투자회사법

 

 

1-2. 부동산 리츠의 장단점

 

리츠는 단점보다 장점이 많은 부동산 투자방식입니다. 

 

 

1-2-1. 리츠의 장점

 

①소액투자 가능 :  최대 장점 중 하나로 금액이 고가인 부동산을 소유한 회사를 적은 금액으로 투자하여 공동소유를 하여 배당받을 수 있습니다.

 

②수익률 : 은행 예금에 비해 상대적으로 높은 배당률로 수익을 얻을 수 있습니다.

 

③투자 안전성 : 부동산 투자는 인플레이션 헷지(inflation hedge) 기능이 있습니다. 이 말은 인플레이션이 발생하면 부동산 가치도 높아지므로 그만큼 투자한 금액의 가치도 오른다는 의미입니다.

 

④부동산 유동성 향상 : 부동산을 증권화하여 현금화가 쉽도록 만들어졌습니다. 매수도 매각도 용이하여 투자자를 쉽게 끌어올 수 있으므로 자본조달도 유리합니다.

 

⑤운영의 투명성 : 부동산투자회사법의 적용을 받는 리츠는 정보공시와 감독 등을 통해 정보를 공개해야 하므로 투명성이 보장됩니다. 

 

⑥전문가에 의한 운영 : 주주가 직접 경영에 참가하지 않습니다. 전문가에 의해 운영되어 수익을 찰출하고 배당하도록 되어 있으므로 효율적인 운영이 가능합니다.

 

⑦세제 혜택 : 수익의 대부분을 투자자에게 배당해야 하므로 수익에 대한 세금 감면 혜택이 있습니다. 단, 모든 리츠가 세금 감면 혜택이 있는 것은 아니고 자기관리리츠는 법인세 감면 혜택이 없습니다.

 

⑧분산투자 가능 : 증권화로 잘게 나눠져 있으므로 투자자의 입장에서 다양한 리츠에 투자할 수 있고 이렇게 포트폴리오를 다양화 함으로써 투자의 위험을 줄일 수 있습니다.

 

⑨부동산 금융시장의 활성화 :  소액투자자도 부동산시장에 참여할 수 있으므로 시장의 규모가 커지고 활성화되는 효과를 낼 수 있습니다.

 

 

1-2-2. 부동산 리츠의 단점

 

단점은 많지 않지만 그래도 단점이 존재합니다.

 

①수익성 : 안정성이 우선이므로 부동산에 투자하여 높은 수익률을 원하는 사람에게 적합하지는 않습니다. 실제 주식에 투자할 경우 주가의 변동성이 크지만 리츠는 지루하다고 할 만큼 큰 변동이 없는 편입니다.

 

②담보기능 상실 : 부동산은 담보가치가 있지만 리츠는 직접 부동산을 소유한 것이 아니므로 담보로 제공하고 대출을 할 수가 없습니다.

 

 

1-3. 부동산 리츠의 종류

 

리츠는 크게 자기관리리츠, 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠가 있습니다.

 

설명보다 아래 표를 이용하여 간단하게 비교하는 것이 이해가 쉬울것 같습니다.

 

 

 

위의 내용보다 더 상세한 내용은 부동산투자회사법을 찾아 보시면 됩니다.

 

 

 

2. 부동산펀드(부동산집합투자기구)

 

부동산 펀드란 자산운용회사가 투자자들에게 자금을 받아서 부동산투자 또는 부동산 관련 대출을 하여 운영수익을 발생시키고 그 이익을 투자자에게 배분하는 간접투자상품입니다. 

 

펀드 초기 구성시 참여하여 판매상품을 구매하거나 거래소에 상장된 펀드를 구입하는 방법으로 투자를 할 수 있습니다.

 

2-1. 부동산펀드의 종류

 

①개발사업 펀드 :  부동산 개발을 직접 수행하는 펀드입니다. 토지 매입부터 개발과 분양까지 직접하게 됩니다.

 

②프로젝트파이낸싱 펀드 : 부동산개발을 직접하는 것이 아니라 부동산개발에 대한 자금을 대여해주고 그에 따른 이자를 받아서 수익을 내는 펀드입니다.

 

③실물투자펀드 :  건물과 같은 실물자산에 투자하여 임대수익을 받고 일정기간 후 매각하여 양도차익을 발생시켜 수익을 내는 펀드입니다.

 

④펀드 오브 펀드 : 해외의 부동산펀드를 구입하여 투자하는 간접방식의 펀드입니다.

 

2-2. 부동산펀드의 특징

 

펀드의 특징이자 장점은 절세효과와 위험분산 효과입니다.

 

리츠와 마찬가지로 다양한 펀드를 포트폴리오로 구성하여 리스크를 줄일 수 있습니다. 또한 전문가에 의해 운용되어 부동산에 대해 잘모르는 사람과 시간이 없어 부동산 투자를 못하는 사람들에게 적합합니다.

 

그리고 취득세 등의 절세효과도 있다는 특징이 있습니다.