부동산 감정평가와 가치

1. 감정평가의 의의

 

감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조에서 감정평가를 정의하고 있습니다.

 

토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 감정평가라고 합니다.

 

경제적 가치는 시장에서 화폐로 표현되는 가치인 교환가치, 시장가치를 판정하고 그 결과를 가액으로 표시하는 것까지 이뤄져야 함을 의미합니다.

 

 

1-1. 감정평가의 필요성

 

①부동산 고유의 특성으로 인한 일물일가의 법칙이 적용되지 않고 합리적인 시자이 결여되어있으므로 전문가에 의한 가치판단이 필요합니다.

 

②부동산 가치형성요인인 사회적, 경제적, 행정적 요인이 복잡하고 다양하여 변동성이 큰바 적정한 가치를 지적할 수 있는 감정평가가 필요합니다.

 

③부동산은 그 자체로 높은 사회성과 공공성을 지닙니다. 국토를 구성하고 의식주의 '주'와 밀접한 관련이 있으므로 가치판단에는 높은 윤리성이 요구됩니다.

 

④전문가에 의한 감정평가액은 부동산시장에서 균형가격 역할을 하며 합리적인 부동산 활동을 촉진시킵니다.

 

 

1-2. 감정평가의 기능

 

1-2-1. 정책적 기능

 

①부동산의 효율적 이용과 관리 : 부동산의 객관적 가치를 평가하여 최유효이용 방안을 모색하여 효율적으로 부동산을 이용하고 관리할 수 있게 하며, 부동산과 관련된 정책을 수립하는데 기본적인 자료를 제공합니다.

 

②적정한 가격 유도 : 전문가에 의해 평가된 가격은 부동산의 비정상적인 가격형성을 억제하고 가치의 적정화에 기여합니다.

 

③합리적인 손실보상 : 공익사업 등으로 사유재산을 침해하는 경우에 적정한 가치를 평가함으로써 합리적인 손실보상이 가능하게 합니다.

 

④과세의 합리화 : 감정평가액은 조세의 기초가 되므로 재산권의 가치를 올바르게 평가하여 조세 부과가 이루어지도록 합니다.

 

 

1-2-2. 경제적 기능

 

①의사결정의 기준 제시 : 감정평가를 통하여 개발사업에 대한 타당성을 검토할 수 있고, 매매거래의 기준이 될 수도 있으며, 담보가치의 기준이 되어 부동산 금융의 활성화를 도모합니다.

 

②부동산 거래질서 확립 : 부동산의 기준이 되는 공정한 가치를 평가 제시함으로써 합리적인 부동산 거래활동을 가능하게 합니다. 또한 상반된 입장의 이해관계를 객관적으로 조정하여 부동산 활동을 원활하게 합니다.

 

③부동산자원의 효율적 배분 : 부동산 고유의 특성으로 인한 불완전성을 보완하여 부동산자원의 효율적인 배분이 가능하게 합니다.

 

 

2. 부동산 가치(value)와 가격(price)

 

가치와 가격을 논하는 것이 무슨 실익이 있는가에 대한 의문이 생길 수 있습니다. 같은 개념이 아닌가 하는 것입니다.

 

둘은 유사하다고 할 수 있지만 조금은 다르다고 할 수 있습니다.

 

핵심은 가격은 과거의 값이며 교환의 대가로 지불된 금액이며 가치를 금액으로 표현한 것입니다.

반면 가치는 장래 발생할 이익의 현재 값으로 단기적으로 가격과 일정 부분 오차가 발생 할 수 있습니다. 하지만 장기적 관점에서는 가치와 가격은 일치하게 됩니다.

 

2-1. 가치의 종류

 

특정용도로 사용되었을 때 가질 수 있는 사용가치, 공익목적을 위하여 부동산의 매수 및 수용시 평가하는 보상가치, 정부와 지자체의 조세업무를 위한 과세가치, 보험금 산정을 위한 보험가치, 공공목적을 위한 이용에 대한 공익가치, 특정 투자자가 가지는 주관적인 투자가치, 금융기관의 담보설정을 위한 담보가치 등이 있으며, 그 중 가장 중요한 가치는 시장가치입니다.

 

시장가치를 감정평가에관한규칙 제2조에서는 '감정평가의 대상이 되는 토지 등(이하 '대상물건'이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다' 라고 정의하고 있으며, 감정평가에서 구하는 원칙적인 가치는 시장가치라 할 수 있습니다.

 

2-2. 가치 발생요인

 

①상대적 희소성 : 부동산은 인간의 필요에 비해 희소하기 때문에 가치가 발생하며 희소성의 정도에 따라 그 값이 다르게 형성됩니다.

 

②유효수요 : 부동산은 가치가 크므로 단순히 구매하고자 하는 수요보다 구매력을 갖춘 수요에 의해 영향을 받습니다. 이를 유효수라합니다.

 

③유용성 : 말 그대로 쓸모가 있음을 뜻하며, 쾌적하고 수익과 생산성이 있는 것을 의미합니다. 그러므로 유용성에 따라 부동산의 가치가 달라지게 됩니다.

 

2-3. 가치 형성요인

 

부동산 가치가 발생되는 요인이 있고 그 가치가 형성되는 요인이 있습니다.

 

가치 형성요인은 일반요인, 지역요인, 개별요인으로 나눌 수 있습니다.

 

①일반요인 : 크게 자연적, 사회적, 행정적, 경제적 요인으로 나눌 수 있으며 일률적으로 적용되지는 않으며 지역요인, 개별요인과 상호 영향을 주고 받게 됩니다.

 

②지역요인 : 부동산이 속하는 지역의 가치형성에 영향을 주는 요인을 말합니다. 주거지역, 상업지역, 공업지역, 농지, 임지 등에 따라 가격형성에 영향을 미치는 요인이 달라질 수 있습니다.

 

③개별요인 : 부동산의 개별성과 그 가치를 개별적으로 형성하게 하는 요인을 말하며 토지와 건물의 구분에 따라 다르게 나타나게 됩니다.